近期多地更新 2023 年经济发展目标，涉及经济总量、固定资产投资（包含房地产）、消费、物价、地方财政收入等指标的增长预期。绝大部分省、市对地产和消费增速有较高预期，北京还希望线下餐饮等服务性质消费能恢复到 2019 年的水平。
借用长江证券的一篇研究报告标题，信心从哪里来，潜力从哪里挖？
如今的地产支持政策力度已经非常接近 2008 年和 2014 年两轮严重下行周期期间，截至 2022 年 9 月，全国加权平均房贷利率较 2021 年底下降 1.29 个百分点（5.63%→4.34%）。假设借 100 万元、分 30 年等额本息还款（每月还款金额一致），现在贷款的话少还约 28 万元利息。
地产销售改善罕见微弱。据统计局和 Wind 数据，截至今年 1 月 8 日当周，全国 30 座大中城市商品房销售面积的三年平均增速处在 -10% 左右的低位。政策刺激力度更大、推行时间的更早的二、三线城市，同期住宅销售面积增速弱于一线城市。
中金公司首席经济学家彭文生多年前就预期，随着人口结构、经济增长潜力的变化，一、二线城市在本地居民购买力不足的情况下，尚可依靠其他地区或者省内外富人储蓄来支撑，那么三四线城市在人口流出的压力下，房价很可能难以为继。这时候地方政府要么等房价回到跟居民购买力匹配的位置，要么出优惠政策鼓励居民加杠杆买房。
2003 年中国首次提出房地产是支柱产业后，房子在相当长的时间内都是中国家庭最重要资产配置标的，吸引力远高于定存、大额存单、基金理财。
2022 年中国居民贷款同比少增 4.09 万亿元，同期新增存款 17.84 万亿元、创了央行有统计记录以来新高，超过 50% 的新增储蓄是定期存款、截至去年 11 月居民定存余额超过 80 万亿元。
在如今一年期定存基准利率降到 1.5%、银行上浮后的挂牌利率 1.9% 左右、大额存单利率 2%（一年期）的情况下，持续贬值的房子作为投资或者 “理财保值” 的吸引力，已经不如各种存款类产品。
股市也不敢去。我们查询了去年中国基金规模变化，其中股票和债券型基金全年只有 2 月、7 月、8 月和 12 月末的规模高于 1 月。这意味着一年里超过半数时间，基金市场出来的钱比进去的多。
申万宏源、招商证券等机构也估计，多出来的居民储蓄不是主要因为居民不消费或者收入高增而形成的所谓 “超额储蓄”，而是不买理财、不买房子（甚至卖房子）或者不炒股以后，无处可去只能存银行。
地产下行更大影响在于，在房贷给定、房屋价值缩水的情况下，居民负债率被动升高，导致防御性储蓄意愿增强、消费和投资信心减弱。此时住房对消费是挤出而不是增益。而在 2018 年上半年及之前，根据国元证券的研究，房价和消费之前存在明显的正向财富效应。（龚方毅)
