两年前的9月，是第一波房企爆雷的前夜。
几乎所有身处危机的开发商都在拼命地保境外债，首先被他们放弃的，无一例外是理财产品。
原因很简单，境外债的信用关乎着能否继续借新还旧，直接影响现金流；而理财、信托等表外融资不影响上市公司财报，主要投资人是内部员工的理财，考验的是老板的“良心”。
这样的状况并没有维持太久，大概一年后，境外债被绝大多数爆雷房企“半放弃”了。仅为数不多的几家重组成功或者即将成功，大部分爆雷房企的境外债重组，签约率卡在3成、5成这样的比例。“投资人不傻，市场还没起来，难道再过五年我们就还得起吗？”一家已爆雷并已复牌的民营开发商内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
理财反倒是成了爆雷后，房企领导们工作的重中之重。
2022年，深圳一家爆雷房企的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“几个大领导天天只做一件事，接待理财的投资人，其他都不管了。”
当时业内总结了爆雷房企的三大主线任务：付农民工工资、兑付理财、保交楼。这三个任务不分前后，而且有一个共同点：它们面对的都是众多的个人，最容易出现风险。“任何一个出了事，都是要被问责的。”另一家爆雷房企的内部员工说。
“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”恒大集团董事局主席许家印说出这句话两年后，恒大理财在2023年8月宣布了停止兑付，这两年里，许家印还没有一无所有，但恒大财富的投资者连最后的希望都渺茫了。
9月16日，已经爆雷2年多的恒大财富，开始有高管被抓了。在这件事之前的三天，恒大人寿也被整体接盘，这或许是一个信号，恐怕没有翻盘的机会了。
一则突发的案情通报
9月16日晚间，深圳市公安局南山分局突发公告：“近期，公安机关依法对恒大金融财富管理 有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施，投资人如需报案，可进行报案登记。”
有业内人士猜测，公告中的“杜某”大概率就是恒大财富的法定代表人、总经理杜亮。
2021年9月恒大财富刚刚开始出现兑付违约时，就有恒大内部员工爆料：许家印太太以及众多地产高管在恒大理财的投资钱，已经本息全部提前兑付了；还有财富公司的高管，如杜亮、唐法俊、李文婷等也都提前兑付。其中杜亮在2021年5月31日提前兑付了其与父亲购买的四笔理财产品，合计1000多万元。
2021年9月12日的晚上，杜亮被愤怒的投资人堵在深圳恒大总部一楼大堂，这些人里有恒大自己的员工，还有业主，以及恒大的承包商员工。沟通过程中，杜亮松口承认“因家中有事提前兑付了理财产品”。
1个月后，恒大称包括杜亮在内的6名提前兑付的管理人员，已将提前赎回的款项全额归还至指定账户。在那之后，杜亮本人在恒大财富的职位并无变化。
在被围堵的当晚，杜亮辩称自己提前兑付发生在中国恒大危机爆发之前。意思是，兑付的时间点只是一个巧合。爆雷前4个月，总经理真的无法感知风险吗？
一名已离职的恒大财富前员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“2021年早些时候，公司发工资突然延迟了，我感觉到不对，赶紧把理财产品6折卖了。到了后来，我担心底层员工迟早有一天会被牵连，就辞职了。”
但绝大多数人，并没有这样“幸运逃脱”。
恒大财富公布第一版兑付方案时，还有大批的投资人不同意，要求实行“杜亮方案”。但之后兑付方案几经变更，金额一再缩水，一点点地冲破投资人的心理底线。兑付金额从最初的2021年每个月8000元，到2022年的每个月2000元。到今年5月，最新的方案里，恒大没有再公布具体金额，只称“因公司资金回笼情况不理想，当月可用兑付资金不足，无法按原标准2000元兑付”。
一名理财金额为10万的投资人透露，他每个月到款的金额是400多元。
到今年8月31日，恒大财富正式“摆烂”，公告称：“因公司资产处置进度不及预期，未获得资产处置资金，公司无法开展本月兑付。后续兑付安排公司将另行公告。”
“连400块钱都没有了。”上述投资人说。
按中国恒大此前自己的统计数据，其自定融产品发起至停售止，合共募资金额涉及921亿元。到2021年9月理财爆雷，未兑付的是400亿，截至2022年12月31日，恒大财富未兑付本息还有340亿元。两年来，七七八八只还了60来亿。
变味的“理财”
工商信息显示，恒大理财公司成立于2015年，由恒大金融全资控股，后者为恒大的全资子公司。2015年正是一、二线城市房价“起飞”的第一年，恒大金融就是最初的“恒大金服”，最开始售卖的是P2P产品，是当时主流的行业“玩家”之一。2018年，P2P行业爆雷后，恒大金服被要求整顿。
2019年，百亿、千亿房企纷纷加杠杆，销售额登顶的恒大将恒大金服更名为“恒大财富”，盯上了员工的荷包。
最初，多数房企的理财产品只针对内部员工，和项目跟投有些类似，以项目为底层资产，发行高息理财。到后来逐渐变质，发行对象扩散至公司外部，利息一度超过10%。
为了完成融资额度，几乎所有发行理财产品的公司都将投资额和员工绩效绑定，比如部门当月没有购买理财，领导扣光工资。
有恒大员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“2019年底，有些人被逼着跟盛京银行贷款买理财，完成理财任务。”
一家北京爆雷房企的前中层对《凤凰WEEKLY地产》回忆：“当时我自己买了，但我劝手下的人别买，这东西风险太大，领导知道之后给我穿小鞋。我后来完成不了理财任务被迫降职，走的时候把本金全拿出来了，想起来真是惊险。”
“恒大理财相当比例的资金是为恒大的地产项目进行融资，而当前恒大地产项目资金链断裂，可能失去项目控制权，导致恒大理财出现兑付危机，所以将主要操盘人控制起来。”香颂资本执行董事沈萌对《凤凰WEEKLY地产》说。
9月16日深圳公安局南山分局发布的最新通报，内容不多，仅公布了四种报案方式。关于杜某等涉嫌犯罪人员被抓的理由没有说明，仅可以通过“刑事强制措施”推测，不是一般的维权纠纷。
“深圳经侦过去处理类似案件通常会披露涉嫌的罪名，这次警情通报没有说明，根据财富公司过往类似情况判断，可能涉及非法吸收公众存款罪。”一名名为“上海刑事律师圈”的用户在社交平台称。
香颂资本执行董事沈萌以及上述恒大财富的理财员工均表示，有定性“非法集资”的可能。
“房企发理财分两种情况，一个是面向内部员工发行的，有底层资产托着，像我们公司那种，其实类似员工跟投，员工和公司跟着项目共进退。如果没有资产，还对外销售，可能就有法律风险。”一家广州爆雷房企的中层称。
2021年恒大理财出第一批兑付方案时，就有过“实物资产兑付”的选项。按照杜亮当时的表述，恒大各地区公司要把所有已取证未售的住宅公寓和商铺等资产拿出来。住宅、公寓、商铺和车位分别按照当期售价基础打7.2折、5.4折和4.8折。
“可以选的房子都在小城市，我人在深圳上班，要我去买广西的房子，我买了干什么？”一名恒大理财的投资者对《凤凰WEEKLY地产》说。
现在看来，聊胜于无。
被接管的恒大人寿
就在恒大财富负责人被抓的三天前，恒大人寿被整体接盘。
据国家金融监督管理总局官网消息，国家金融监督管理总局深圳监管局批复同意海港人寿保险股份有限公司整体受让恒大人寿保险有限公司保险业务及相应的资产、负债。目前，工商信息显示，恒大集团通过旗下公司共持有恒大人寿50%的股份。
据恒大人寿官网显示，恒大人寿成立于2006年5月11日，主营人寿、年金、健康和意外伤害等人身险业务。已在全国开设88家分支机构，累计为748万余客户提供了保额超6.5万亿元。
《凤凰WEEKLY地产》从恒大人寿前员工处了解到，恒大爆雷后，恒大人寿的办公地点从深圳湾科技园搬至深圳恒大天璟同地产一同办公，期间工资一直照样发放。“人寿还有很多的存量险单，资金比较安全。”上述前员工说。
与接管安邦保险的大家保险一样，海港人寿是为接管恒大人寿全新成立的，在海港人寿最新的官微发布公告称，公司依法受让恒大人寿的资产负债，承接机构网点及人员，全面履行保险合同义务，切实保护保险消费者及各有关方面合法权益。
公开信息显示，海港人寿的第一大股东是深圳市鹏联投资有限公司，成立于2023年3月2日，母公司为深圳平稳发展投资公司。2019年10月，深圳市发布的《深圳市民营企业平稳发展基金设立与流动性风险处置工作方案》，提出设立平稳基金，对深圳市出现流动性风险且符合经济结构优化升级方向、有发展前景的优质民营企业进行纾困，作为“四个千亿”重要政策之一。
平稳基金的发起方里，有如今深圳的“大地主”——深圳人才安居集团。
许家印曾说：“恒大集团的一切都可以上交给国家。”现在，比海航更为艰难和复杂的上交，终于开始了。
