曾经一位新房销售跟我说上海新房市场的最大原动力
不是改善、不是品质、而是 倒 挂
像大宁保利，或者徐汇滨江，最厉害的时候倒挂基本在6-7万
我听过最极端的案例就是翠湖天地，倒挂世界的天花板
翠湖五集第二次开盘均价16万/㎡，而它旁边翠湖四期，去年这时候那种满五唯一没有高税费的房子均价可以挂到35万/㎡，是开盘价的翻倍还要拐个弯
那些年我们听过的倒挂网红盘，不买就是遗憾损失加错过
不过所有的澎湃都抵不过一个维度，时 间
不是坐等周边二手房涨价的时间，而是让人没想到的二手房遇冷的时间
所以当我们回看这两年那些网红盘的时候，尤其那些顶着一二手倒挂的网红盘
如今它们还有价差么
换个方向问，未来上海一手房倒挂会不会越来越低
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那些年的网红盘，如今还倒挂么
2020年网红盘遍地跑，浦东、大虹桥、北上海几乎都有可以拿出来的红盘
浦东北最火的要属「森兰星河湾」，光看房就得提前3天预约
就算你开着大奔停到售楼处门口，也照样抵不过一句，“请问您有预约码么？没有的话请您掉头”
星河湾品质是一方面，当时的倒挂也是真的厉害，买到就是赚到
现在森兰星河湾二手价格还没出来，但旁边绿城项目均价已经从13万/㎡降到12万/㎡出头
而这种倒挂缩水正在大面块蔓延
我统计了一下过去两三年那些听过看过的红盘，按总价维度跟大家分享下
5万/㎡以下网红盘几乎没有，我们从均价5-8万/㎡开始，对标的二手房都是周边品质次新的2020年pk2022年/2023年的成交均价
注：对比过程中涉及周边二手盘近一年无成交、以及不同面积段等问题，所以选择对象为同板块、同面积段、品质可参考的二手次新
可以看到不少新盘倒挂率都在下滑，尤其是大虹桥
2020年万科天空之城四期均价5.9万/㎡，当时周边品质次新均价8万/㎡出头，一套90平米户型，买到就是净赚180万
但是现在这里的二手房均价整体下滑了1万/平，仁恒西郊花园、招商虹桥公馆都是如此，只有比较稀缺的大面积还能撑在8万/平
蟠龙天地最近一套挂牌均价8.9万/㎡左右，将近1年都没卖掉，整个过去半年所有中介都拉不到蟠龙天地成交数据
均价8-10万/㎡的网红盘比较多
但诚如仁恒静安世纪、静安映这样的板块区位，倒挂率依然顶不住下滑
均价10万 楼盘倒挂率还是比较抗跌的
但即便如此，前滩、北外滩的绝对网红盘，倒挂率也在下滑
某前滩新盘，有人在2020年，1000万买进的小面积段，现在750万挂出来没人买
就算是翠湖，别看倒挂率跟两年前比上升，但具体到2022年就不行了
有一个四期买家2022年上半年4800万买进，下半年5200万卖出，每个月持有成本100万，最后算下来还亏了税费
大面块来看，这些过去的网红盘倒挂还是倒挂的，但是倒挂率不如以前
不少新盘和周边二手价格越来越近，如果加上两年的时间、贷款成本，有部分盘倒挂几乎为零
新房的价格波动很小，倒挂消失更大的背景还是来自周边市场影响
当周边二手价格下来，尤其那些品质次新的价格下来后，倒挂自然消失的了无痕迹
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而且这似乎是一个趋势
不比以前，就算是当下市场，倒挂也逐渐消失
有个周末我经过浦东那个巨峰路嘉里城，这里面除了嘉里城商业之外，还有住宅
60平-125平的住宅，还没开盘价格没有公布，不过销售跟我说大约在9w/平
这周边老公房居多，但是也有爱法新城、东方丽景这样的品质次新
对面一街之隔的东方丽景，挂牌均价8.5万/平，成交均价7.5-8万/平
再远点的老公房伟业二村，成交均价7万/平出头，年前成交价格估计都能谈到6.5万/平
9万的均价别说倒挂了，这个均价几乎荡平板块所有次新
当然巨峰路嘉里城是地铁上盖，而且还有品质设计加持，不过这么一来寻着倒挂来的新房客户可能就要失望了
类似的案例过去两三个月还听过很多
之前跟大家分享过的金桥横沔玖境，它的临河户型超过7万/平
附近2006年的文怡苑、宁怡苑均价4.5万/平左右，整个康桥板块均价5.7万/平左右
而且，新房市场价格也在向上走，七批次均价≥10万/平新盘数量，全年最高
品尊国际到了均价十万加、北外滩的海泰北外滩，均价达到了14.5w/㎡，比同板块其他品质新盘都要高
但与此同时，新房市场似乎越来越走不动，就算是网红盘聚集地的大虹桥也是如此
去年蟠龙天地90分 、万科天空之城五期81分
不过刚刚过去的2022年，部分大虹桥新盘开盘后基本剩余1/3
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所以刚过去的一年发生了什么
2021年我记得有个词，叫倒挂到顶
对于一部分置换客户来说，2021年下半年对他们来说很像是新盘倒挂到顶
比如说2021年初的时候，某内环新房均价13万/平，附近的二手房也就卖10万/平
但是在2021年底的时候，新房的话还是13万/平，但周边的二手房已经到15万/平了，到了2022年又到了17万/平，倒挂来到了最高点
进入2022年年中，从二手市场挤压出来的客户也涌入新房，与此同时入市新盘在不断减少
这时候你就发现新盘的认筹率水涨船高，二批次44个新盘，认购率超过100%居然有22个，新房市场热度真切的起来了，很多人都焦虑不能上车
但2022年末，新房市场形势似乎不对劲，市场焦虑上车的情绪变成了
不着急、再等等看
连大虹桥这里的新盘都开始启动分销，打开朋友圈中介都在推各种大虹桥新盘、还有真如的品尊国际
渐渐的我们就发现，能触发积分的盘变少了，这里面70分，哪怕60分项目，也在肉眼可见的变少
弃号率也成了2022年新房市场的标签之一，"蟠龙府"弃号率达到48%，“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%
如果连这样的流量盘都被高概率弃号，那市场上其他盘可想而知，那种不顾一切也要冲上车的场景突然变得很遥远
整个2021-2022年新房市场的波澜起伏一览无余
而当我们加入时间维度再去看倒挂的时候，会将所谓的倒挂看的更清楚
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今天当我们再回看这些网红盘时，我们到底在关注什么
那些年的网红盘，当年是真的火
尤其是内中环一些新盘，围绕它们周边的都是那种老公房
像汇成南街里周边都是长桥五村，城市界面很差，作为新盘汇成南街里备受期待，而真正吸引大家的是它的价格
总价1200-1300w，西侧五公里二手房，中海瀛台，楼层好的要15w/平，上一套成交记录是1650万成交的110户型
而这种倒挂一直以来都在推动上海一二手市场不断向前
当有一天我们看到新房市场倒挂在不断下滑，甚至消失的时候
一来这背后引发的一系列连锁反应值得我们2023年持续关注
二来我们再次进入新房市场的时候，当倒挂和真实购房需求对比的时候，更能经得起时间考验的似乎是后者