建发股份(600153)：拟收购家居龙头 促供应链业务协同

大举收购促业务协同，重申“买入”评级

    13 日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告，拟以63 亿元现金收购美凯龙（601828 CH，1528 HK）29.95%的股份。本次交易完成后，公司可能成为美凯龙控股股东。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，大举收购彰显实力。因本次收购未完成，我们维持22-24 年EPS 为2.17/2.51/3.01 元的预测，大型房企和供应链企业对应23 年Wind 一致预期PE均值为8.9/9.7x；考虑多元折价，我们给予公司23 年地产业务7.6x PE（折价15%，前值22PE6.7x），供应链业务7.0x PE（折价28%，前值22PE7.4x），予以目标价18.23 元（前值：15.37 元），重申“买入”评级。

    现金收购美凯龙29.95%股权，收购价不高于4.83 元/股据公告，公司拟以不高于63 亿现金向美凯龙控股股东红星控股收购其29.95%股份。红星控股目前持有美凯龙60.12%股份，加上一致行动人合计持有60.55%股份，若本次收购完成，红星控股控制股权比例降至30.60%，考虑到名下存续美凯龙A 股可转债，因此建发股份有望成为美凯龙的控股股东。根据公告，此次收购对价不高于4.83 元/股。据同日美凯龙公告，美凯龙19 年可转债持有人阿里巴巴有意向以8.44 元/股的价格行使换股权利，获美凯龙5.7%股份。建发股份收购价格较美凯龙A 股停牌前（1 月6 日）收盘价溢价不高于3%，但较其可转债换股价格折价43%以上。

    与家居卖场龙头强强联合，REITs 东风有望推升收购标的价值据美凯龙22 年中报，公司为商场数量（自营94 家，委管280 家，战略合作10 家）、经营面积（2227 万方）、地域覆盖（30 个省级行政区的224 个城市）均位列全国TOP1 的家居装饰及家具商场运营商。我们认为本次收购不仅有望提升公司品牌影响力，还能进一步打开公司供应链在消费板块的布局，从高端家居供应商到高端消费者市场，都有望产生协同效应。此外，随着基础设施REITs 扩围至商业地产领域，作为自营业务深度布局一二线城市的家居卖场龙头，美凯龙有望搭乘东风实现价值重估，为建发带来收益。

    地产销售排名继续上升，融资优势助力公司逆风扩张2022 年建发+联发销售额合计2163 亿，同比-1%，行业排名（销售额口径）继续上升，地产合计销售额排第9 位，较21 年提升7 名（亿翰数据）。国企+双主业强化公司融资优势。22 年率先把握以并购贷为代表的融资窗口，全年发行债券110 亿，利率2.55%-3.99%。融资优势为公司积极拓展注入强心针，据中指院数据，公司全年公开市场拿地额达756 亿，其中22 城拿地拿地强度达41%，逆势扩张为规模增长打下基础。

    风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。