建发股份(600153)：上半年勤融资高补货 下半年发力销售

核心观点：

    销售韧性强，核心城市供货是主要支撑。根据克而瑞数据显示，22 年公司实现销售金额2157.8 亿元，同比下降0.8%，基本与21 年销售金额规模持平，销售排名首进前十。公司销售金额增速在Q2 触底，Q3增速转正，Q4 增幅超50%，主要得益于公司年内所获得的土地资源，在22 年三四季度成为新推货源，且该部分货值多数位于核心城市，对销售有强支撑。

    投资力度维持高位，且更为聚焦。根据中指院信息统计，22 年公司拿地金额1026 亿元，同比下降35.7%，整体拿地金额力度48%，较21年拿地金额力度水平收缩26pct。公司22 年拿地金额力度在主流房企中位列第二，超额拿地力度约27pct；除却相对领先的拿地金额力度表现外，公司在2022 年的整体投资策略更为聚焦，22 年拿地城市16城，一线3 城、二线9 城、三线4 城，拿地金额比例表现上，一线、二线分别为26%、66%，三线占比降至8%；面对市场的不确定性，公司以聚焦核心城市、缩减低能级城市为主要策略。

    融资动作重在上半年。2022 年建发系企业累计获得融资282.7 亿元，平均新增融资成本为3.84%。其中建发股份新增融资76 亿元，平均融资成本3.15%；建发地产新增融资97.4 亿元，平均融资成本4.22%；联发集团新增融资28.3 亿元，平均融资成本3.88%。建发系整体以上半年获取融资资源为主，下半年相关融资动作较少。

    盈利预测与投资建议。公司全年销售规模基本持平，投资策略更为聚焦。暂不考虑美凯龙股权收购影响，我们预计公司22-23 年归母净利润分别为64、78 亿元，增速为 6%、+21%，对应22 年PE 为6.3X，维持每股合理价值18.12 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。供应链业务风险，销售不及预期或政策调控，海外风险。