春节回来后，感觉2023年的节奏被拉满了。
尤其是和楼市息息相关的政策，比如和买房成本直接挂钩，也和各位息息相关的
——房贷利率。
1月初，央行与银保监联合发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，说的就一件事：
低利率可持续！
于是乎，全国最低利率低至3.7%，只不过都在三四线城市。
可过年回来后，局势开始扭转了，二线城市也开始出大招了！
郑州——
1月29日，郑州开始下调首套房贷利率，房贷利率从4.1%降至3.8%。
这是郑州自2008年以后，房贷利率最低的时候，巅峰时期，郑州的房贷利率曾高达6.37%。
这难道就是买得越早，哭得越大声吗？
福州——
1月31日，福州针对新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限至LPR-50BP。
当前LPR利率是4.3%，下限-50BP，首套最低可以做到3.8%。
成为又一个利率4以下的大城市。
厦门——
厦门一家大行某支行工作人员表示，接到的下调通知，首套房贷利率自4.1%降至3.8%，二套不变，仍为5.1%。
珠海——
四大行最新消息，已经确认首套房利率最低能做3.7%，直接成为全国首套房贷利率最低者。
长春——
和珠海同一天，原来首套房贷利率是全国统一标准4.1%，现在降至3.8％；二套不变仍为4.9％。
从三四线城市，到二线城市，这一波房贷利率是降得又快又狠。
中山——
前几天中山还是3.9%的利率，结果汇丰银行直接宣布最低可做3.7%，真的是一降再降！
据我所知：
郑州、福州、厦门、珠海、武汉、天津、长春、惠州、中山、贵阳、石家庄、温州、宜昌、清远、韶关、九江首套房贷利率都在4%以下，最低就是3.7%。
简直就是楼市刺激加速度啊。
如无意外，楼市还不回暖，还有更多城市排队跟上。
春节回来，太多城市有新消息了，几乎所有城市都在抢收一季度，但消息很多很繁杂，我们最近的咨询量也多了起来。
因为利好铺天盖地，很多人都开始焦虑了，XX城市价格已经跌到底了吗？今年会大涨吗？接下来利率会不会就回调了？
有疑问很正常，这是好事，说明你一直都在思考，我们也一直跟紧市场变化，有任何疑问，可以扫码来聊。
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为何这批城市救市节奏，走得又快又急？
或许和公布的2023年经济增长目标有关，看看下图：
郑州、长沙这两个中部省会城市，增长目标在7%。
武汉、福州在6.5%，这目标压力不算低。
到这，就有点清晰了。
2023年开年的节奏，走得很快。
这是因为今年拼全力搞经济的基调，就注定了政策要前置，刺激出得更早更快，复苏就有可能来得更早。
经济要达标，楼市不能抛。
年初吹的牛逼目标，得拼全力去实现。
所以，只要楼市一天不暖，政策一天不能停。
而房贷利率降低这件事儿，最大的作用就是让一部分还在观望的购房者，下定决心上车。
因为这可能是20多年来，历史最低的房贷利率，而何时涨回去，无人知晓。
拿郑州举例，足够深刻。
100万的贷款总额，3.8%的利率，30年的等额本息，总还款167万，月供4659元。
而巅峰时期，6.37%的利率，同样的贷款额度和方式，总还款224万，月供6235元。
总利息差额57万，月供差1576元。
这样的差距并不算小了，因为很多城市的变化，就在短短的1年，这1年月供节省下来成本，就等于在赚钱了。
现在房贷利率还在较高位置的就算是一线城市了，深圳目前首套房贷利率还在4.6%，上海目前是4.65%，都高于LPR利率。
我认为这才是最该降的，最起码降到LPR利率4.3%，银行加点为0，再去谈其他的刺激政策。
我们不妨一起等等看吧。
房贷利率的下调，内里缠绕的东西很多。
习惯定期存款的各位，应该已经发现最近1年时间，存款利息已经越降越低。
这几天刚好陪家人到银行办事，得知最新一年期的定期存款只有1.6%，而之前达到了2%左右。
而3年期的定期也只有2.6%，而此前是在3.2-3.5%左右。
银行的一部分收入就是来自利息差，放贷的利息降低，存款利息也要跟着降，否则银行就赚不了多少钱了。
以往每年春节后都是银行为了大力吸纳储户存款，一般都是上调存款利息，但今年则是下调存款利率。
广东南澳农商银行降5年期整存整取利率下调25个基点；其余存款产品下调5个基点。
乌鲁木齐银行降个人活期存款利率从0.3%降低到1.25%；定期整存整取2年3年5年也下调了3-15个基点不等。
降低存款利率的背后，是因为2022年银行存款比2021年足足多了8万亿。
本来存款上升是好事，但投资在下降，导致银行想放贷却放不出去，那存款再多也没用。
所以比起吸纳存款，银行当务之急是要把钱放出去。
先降低贷款利率，再去跟进存款利率。
鼓励企业多贷款、鼓励个人多买房，才可以跑通这个链条，去年为什么很多理财产品都亏钱，说白也和投资不畅有关。
而这一切的根源都在于楼市。
楼市不回暖，房贷利率就会持续下降，而存款利率也会跟进下调。
所以经济要复苏，怎能少了楼市。
今年经济要复苏，要激励投资，一定会降低长期的贷款利率，不管是工厂投资还是买房，今年的利率水平都一定会比过去几年要低。
建议大家要多关注市场变化，当下不要被负面情绪裹挟。
你去看看路上的车流，商场人气，排队的餐馆，爆满的旅游景区，烟火气比你想象中回来更早更快。
判断事物的时候，不要陷入“我”觉得，多去看看市场才够理性，我们一直也在跟进市场消息变化，抓住很多数据，并做出分析，当前我们获取了不少信息资料包。
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（资料部分截图）
Ok，到最后一部分，这里就不卖关子了，说说我的结论：
1、房贷利率进入4%以下的城市会越来越多。
当前的LPR利率为4.3%，首套利率可下调20个基点，也就是说理论上可以到4.1%。
如果新房价格连续3个月下跌的城市，可以突破4.1%的限制，也就是低于4%。
开年回来，已经有多个城市跟进了，我的判断接下来还会有，只要楼市不回暖，就会有动作。
至于是哪些，就关注每个月的新房价格变化就好了。
2、2023年，LPR利率大概率还会下调。
想降低房贷利率，一个等新房价格环比下跌3个月以上，第二个就是等待LPR利率下调。
从今年刺激经济的大基调来看，LPR利率注定是下行的，但幅度不见得会很低，去年3次下调LPR利率，最后下调35个基点。
而2023年，我认为空间在30个基点以内，会稳住4字头的利率，不宜下降太狠，可以搭配其他的财政政策。
3、一线城市，有松动利率的机会。
过去的经验告诉我们，楼市是有轮动规律的。
涨的时候是：一线城市——强二线城市——二线城市/环一线城市——三四线城市
刺激的时候是：三四线城市——二线城市/环一线城市——强二线城市——一线城市
当前到哪，你我心知肚明。
一线城市不见得会动限购政策下刀子，但降低房贷利率这种事，还是能做到的。
4、房价可以继续降，但不会大降了
每次我说降利率的时候，很多人阴阳怪气说降利率有什么用，应该降房价。
实际上房价降了，只是不到你的预期而已。
我经常在评论区看到，一线城市要降到几千元一平米，我立马买。
这些话想想就好，如果短时间真的大降到这么低，势必会影响整个社会，说不定，第一批失业的就有你一个。
明知道这样的事情是不会被允许出现的，也就不要盲目探底了。
当前房价不能大降，与此同时还需要用楼市来刺激经济回暖，你说继续下跌的空间还能有多少呢？
5、2023年，注定利好刚需和改善
除了降低房贷利率之外，当前还没有更大的王炸政策。
但从迫切和着急的程度来看，应该还会有些政策在蠢蠢欲动。
之前我判断过一线城市是有机会在首付比例上做做文章的，这些政策依旧可以期待。
救市大潮之下，今年对刚需和改善是史无前例的宽松了。
看懂机会和拐点的，可以考虑择城择机上车了。
别等风起了，才慢吞吞跟风。
看到这，如果对于标的选择，或者一些转贷操作，亦或者是单纯想了解市场走向，以便做好买房和卖房时机判断的，可以扫码加我微信，细细聊一聊。
-end-
我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
关注我，买房路上不孤单！
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