原创 刘晓博
楼市又有新利好。
几个堪称“狠招”的做法，即将推出！
2月13日，海南官宣了公积金领域的两个新做法，并公开征求意见。
就是上面截屏里提到的“住房公积金贷款资产证券化”和“贴息贷款”。
这两个词比较佶屈聱牙，不容易被普通人理解，我来解释一下。
“住房公积金贷款资产证券化”的意思是说，由海南省住房公积金管理局作为发起单位，把海南省的住房公积金贷款（也就是债权）打包，发行一种证券，卖给机构投资者。对于购买的机构来说，公积金贷款人归还的本息将构成其收益。
虽然公积金贷款的利息，绝大部分要被购买证券的机构拿走，但对于发行机构——海南省住房公积金管理局来说，可以盘活资产，提高公积金的使用效率。
公积金管理局毕竟不是盈利机构，它的目标是撬动楼市，让楼市回暖。
海南省2022年度公积金年报还需要几个月才会公布，我们可以看一下2021年年报里披露的数据。
截至2021年末，海南省实缴住房公积金的单位一共41594家，实缴职工121.36万人，缴存额162.11亿元。（海南全省的住房公积金规模，大致跟东莞市相当）
全省累计的缴存余额是546.28亿元，贷款余额是497.91亿元，个人住房贷款余额占缴存余额的91.14%，比上年末增加4.54个百分点。
也就是说，海南省的住房公积金接近于“满负荷工作”了，继续放贷空间不足50亿元。而仅在2021年，海南就净发放了79亿元住房公积金贷款。
公积金余额不足，怎么办？
只能透支。事实上，部分城市就是这样做的。但透支的比例太大，是有问题的，需要政府拿钱来维持运作。
海南是特区，正在搞自贸港，当然要有创新的办法。于是，想起了“住房公积金贷款资产证券化”。
如果把贷款余额497.9亿元打包，卖给机构，就可以盘活接近500亿的资金。公积金管理中心在扣除活期存款利率、运营成本之后，估计可以给购买机构腾出2.9%以上的年度收益。这个收益对于银行等大资金来说，是可以接受的。毕竟，整体的利率水平在走低。
这相当于给住房公积金加杠杆，有1块钱的本金，可以做2块钱甚至更多的生意。
这对海南楼市来说，当然是大利好。如果全国推广，则是全国的大利好。
要知道，截至2021年末全国住房公积金贷款余额是6.89万亿，如果都打包搞资产证券化，只需要搞一轮，就可以激活6.89万亿资金！
6.89万亿相当于种子资金，它可以撬动购房者的本金以及商业贷款！1块钱的住房公积金贷款，至少可以撬动1块钱的购房本金+2到3块钱的商业贷款。
所以，这是一个狠招，关键看资产证券化推进的速度。
海南计划中的“贴息贷款”也是狠招，同样是应对住房公积金贷款额度不足的。
当海南公积金不够用的时候，是两条腿走路。一条腿是搞公积金贷款资产证券化，另外一条腿是贴息贷款。
为什么设置两种办法？因为搞“公积金贷款资产证券化”需要审批，市场接受度存在不确定性；贴息贷款，海南可以自己做主。
贴息贷款的意思是说，如果住房公积金不够用了，接近透支的时候，海南住房公积金中心就可以委托商业银行向申请公积金贷款的人发放贷款，利率是公积金贷款水平，跟商业贷款之间的差额由公积金中心补给商业银行。
这样做的目的是：即便公积金不够用了，也保证大家可以申请到跟公积金利率一样的贷款。前提条件是你买的房子，你自身的条件符合公积金贷款要求，贷款额度没有超标。
下图是全国公积金年报（2021）中披露的，各省市区的个人住房贷款率（其实就是公积金贷款使用率）。
贵州使用率最高，超过了98%；其次是重庆、浙江、江苏、安徽、上海、海南、福建。这些省市的住房公积金使用率都超过了90%，显得捉襟见肘。
现在海南要搞资产证券化或者贴息了，另外几个省市显然也很有必要，否则只能透支了。
广东作为中国经济第一大省，公积金贷款使用率只有80%，为什么？长三角各省市为何都偏高？
其实很简单：广东小产权房比较多，提供了海量的天然廉租房，让很多闯广东的人不急于买房。长三角小产权房少，或者说天然廉租房少，所以无论是卖地、房地产销售额、公积金使用率，都非常高。
这意味着，长三角居民住房成本比珠三角更高一些。所以珠三角虽然面积小，但外来人口增量足以抗衡整个长三角。人民不断用脚投票，奔赴生活成本低、有机会赚钱的地区。
北京的住房公积金使用率也比较低，不足80%。这是因为北京人有钱、豪横，全款买房的比例很高。
查了一下，深圳的公积金个人住房贷款率（使用率）为72.87%，在大城市里明显偏低，远低于北京。这是因为深圳人太豪横，全款买房率高吗？当然不是！
深圳住房公积金使用率明显偏低，因为深圳楼市盘子太小，房价较高，缴纳公积金的人里“有能力买房”的人比较少。而深圳有800万套天然廉租房（小产权房+违法建筑+工业区宿舍），这部分住房套数就超过北京的全部住宅、或者上海的全部住宅套数。所以，很多深圳人不急于买房。
值得注意的是：深圳住户贷款的规模全国第二，在城市里仅次于上海。深圳每套商品房上背负的贷款，可能是全国最高的。很多深圳创业者，是靠抵押自己房子来创业的，这是深圳住户贷款偏高的重要原因。
广州住房公积金贷款率（使用率）为78%，在四大城市里名列第三，广州的情况跟深圳有点类似——新移民占比高，小产权房占比高。
上海公积金使用率为92%，是四大城市里最高的。一方面说明上海居民在买房时豪横程度不如北京，另一方面说明上海的天然廉租房远没有广深多，上海的实际居住成本远高于广深。
东北三省公积金使用率都比较低，其中黑龙江最低，主要是年轻人流失了，跑到了南方买房。
今天（2月14日）是情人节，国务院主管的《经济日报》再次向楼市送上了玫瑰花，提供了几个新利好的可能：
在这篇题为《释放改善性住房需求潜力》的署名评论中，提出了如下建议：
1、提高住房贷款借款人最高年龄。
2、放松二孩和三孩家庭限购等措施。
3、在满足首套住房消费需求基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点、调整限购套数、调整限购区域等，以满足有改善性住房需求的人群。
文章作者是“庞溟”，没有注明工作单位。
我在网上搜了一下，仲量联行的大中华区首席经济学家及研究部总监名叫庞溟，曾担任过汇丰银行环球研究部证券策略分析师及中国研究支持服务中心主管。
不知道本文作者跟仲量联行的庞溟是否为同一个人。如果是的，意义就更为显著：房地产业内专家，开始登上官媒发声了。
我比较感兴趣的是本文给出的“提高住房贷款借款人最高年龄”的建议。
最近两天，广西南宁有银行把“借款人年龄+借款年限”放宽到80岁，庞溟的“提高住房贷款借款人最高年龄”应该就是这个意思。
当国务院主管的报纸上，也出现这个建议的时候，或许南宁的做法有可能在更大范围内推广。
虽然这不是一个真正的新做法，它的官方名称是“接力贷”，此外还有“父母+未成年子女”贷款组合——合力贷。
“接力贷”、“合力贷”都是楼市的狠招。前者可以让60岁的老人贷款20年买房（成年子女为共同借款人），后者可以让儿童成为购房者（父母为共同借款人）。
当这两个贷款品种重出江湖的时候，楼市的杠杆率显然被加大了。
我们再次进入了鼓励楼市加杠杆，鼓励居民资产负债表扩张的时代。
这些都是狠招，都是重要的新变化！
