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房子住久了
年久失修、老化是常见的事情
如果放任不管
不仅影响大家的居住体验
严重的还会给大家带来安全隐患
请大家注意啦！
哈尔滨市危险住宅楼
解危改造试点工作方案
正在征求大家的意见
事关大家的住房
一起了解政策方向~
关于《哈尔滨市危险住宅楼解危改造
试点工作方案（征求意见稿）》
公开征集意见的通知
为切实保障人民群众生命财产安全，积极推进城市危险住宅楼解危改造，按照市政府的要求，哈尔滨市住房和城乡建设局组织起草了《哈尔滨市危险住宅楼解危改造试点工作方案（征求意见稿）》，现公开征求社会各界意见。有关单位和各界人士可在2023年2月20日前，通过以下方式提出意见：
一、通过信函方式将意见寄至：哈尔滨市道里区友谊西路5888号市住房和城乡建设局质安处（邮政编码：150010），并请在信封上注明“征求意见”字样；
二、通过电子邮件方式将意见发送至：szjwzac@163.com。
联系电话：0451-87383354。
图源图虫创意：1007964829418520797
哈尔滨市危险住宅楼解危改造
试点工作方案（征求意见稿）
为切实推进全市危险住宅楼安全整治，保障人民群众生命财产安全，促进危险住宅楼解危改造试点工作有序开展，特制定本方案：
01
适用范围
本方案适用于道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区（不含经开区）、呼兰区（不含利民开发区）、阿城区、双城区范围内经鉴定为危险房屋的城镇零散非自建居民住宅楼，其他区、县（市）可根据本地实际参照适用。
02
改造方式
（一）维修。
适用于以下房屋：
1.C级危险住宅楼；
2.建筑类不可移动文物和历史建筑；
3.维修费用不高于新建造价70%、适修性较好的D级危险住宅楼。
（二）翻建。
适用于维修费用高于新建造价70%、适修性差，周边配套设施比较完善，满足原址翻建要求的D级危险住宅楼。
（三）拆除。
适用于以下房屋：
1.维修费用接近或高于新建造价、适修性很差，且无法满足原址翻建要求的D级危险住宅楼。
2.存在重大安全风险，必须立即进行拆除的危险住宅楼。
图源图虫创意：359520133178720267
03
安置方式
回迁：维修或翻建项目，项目完成后居民原址进行回迁。
腾迁：拆除项目由政府提供安置房源，按照评估值对拟拆除房屋进行等价置换，对居民进行异地腾迁安置。建筑类不可移动文物和历史建筑维修项目、翻建项目，也可根据需要对房屋所有权人进行腾迁安置。
回购：翻建或拆除项目中，安置房源不足的可按照评估值对拟改造房屋进行货币回购。
04
实施主体
（一）维修项目由房屋所有权人自行组织实施;房屋所有权人无能力自行组织维修的，由房屋产权单位、管理单位实施;没有产权单位、管理单位的，经全体房屋所有权人或所有权人代表申请，由房屋所在地街道、镇政府代为委托信誉好、实力强的房屋加固单位实施,由区住建部门进行业务指导。建筑类不可移动文物和历史建筑维修另有规定的，按其规定执行。
（二）翻建项目的实施主体由全体房屋所有权人协商确定；协商不成的由房屋所在地区政府组织房屋所有权人选择信用等级高、综合能力强、具有相应房地产开发建设资质的企业作为实施主体。
（三）拆除项目由房屋所在地区政府组织实施。
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05
试点内容
（一）一般规定
1.各区应当组织专业人员对辖区内的危险住宅楼进行安全风险评估，实施分类分级管理。发现房屋存在倒塌风险的应当立即启动应急处置，组织将房内人员迁出避险，对房屋采取封闭、围挡等安全管控措施。对短期内没有倒塌风险的危房应当加强日常巡查和监测，通过人防、物防、技防等手段切实保障房屋安全使用。
2.居民迁出避险时，原房屋为房屋所有人家庭唯一住房的，经申请，由街道、镇政府提供临时安置，费用由区政府承担。临时安置期限一般不超过6个月，期满后房屋所有权人申请继续安置的，应当缴纳相应费用；房屋所有权人经济困难无法缴纳安置费用的，可从原房屋评估金额中扣除。
3.危险住宅楼解危改造项目中对与楼房毗邻的平房应统筹考虑，综合规划，具备条件的应当一并实施改造。
4.危险住宅楼现值评估宜采用比较法，评估时应注意危险住宅楼的特点，优选新旧程度类似房产，次选成新度差的老旧二手房进行比较。没有类似房地产参考价格的，可采用假设开发法进行评估，以新建同类房地产市场价格扣除原房拆除和新房建设所需全部费用，其剩余价值为危险住宅楼现值。
5.危险住宅楼解危改造项目中对房屋所有权人提出的临时安置、装修、停工停产损失、搬家、设备迁移等费用不予补偿。
6.改造项目房屋所有权人可以按规定提取住房公积金或申请使用住房维修资金，区政府可协调金融机构向房屋所有权人提供按揭贷款。鼓励房屋产权单位、社会资本按照“谁投资、谁受益”的原则参与翻建项目。
7.公产房屋承租人有获取改造后房屋产权意愿的，按照相关政策办理房产买断，买断后的房产按照私产进行改造。核定为不可移动文物的国有公产房屋，按照文物管理规定执行。
8.探索建设安置房源展购平台，将政府存量房、开发企业商品房及二手房源纳入平台，供政府部门及腾迁居民选择。试点推行房票制度，研究制定房票的发放、使用、兑付相关政策，企业和居民可使用房票抵付相关费用。
（二）维修项目
1.危险住宅楼维修加固执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准。
2.符合条件的危险住宅楼可纳入本区老旧小区改造计划进行综合改造。
3.建筑类不可移动文物和历史建筑依照有关法律、法规执行。
（三）翻建项目
1.采取翻建改造的项目，如果涉及翻建房屋业主和区域内其他业主共有土地使用权的，由不动产登记部门调整共有权范围，将翻建改造房屋土地共有权由区域内全体业主共有调整为翻建改造房屋业主共有；翻建改造项目范围内房屋全体业主需放弃原划拨土地使用权及原出让土地使用权剩余年期。翻建项目土地按照划拨方式供地，如回迁居民要求补办出让手续，参照《财政部国土资源部建设部关于印发<已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定>的通知》（财综字〔1999〕113号）规定，回迁安置住宅按地价的10%一次性补缴土地出让金。即依据《回迁安置房屋明细表》计算补交土地出让金建筑面积和分摊土地面积，采用基准地价系数修正法进行评估，按评估结果的10%核算出让金。回迁安置住宅以外部分按协议出让方式供地，以市场价格确定出让底价。
2.翻建项目应遵循“环境不恶化”的原则，一楼一策制定规划方案，完善使用功能。翻建项目不符合扩建条件的，原则上应按“原址、原面积、原高度”要求进行建设，建设规模以实测原建筑为准（不含违建部分）。符合扩建条件的，增加面积应用于改善房屋所有权人居住条件，或增建地下停车场、物业用房等非经营性配套设施。
3.翻建项目应按照成套住宅进行分户设计，完善房屋所有权人厨房、卫浴功能，保证基本居住需求。鼓励有条件的项目采取装配式建筑。对项目主体通过回购取得的原房面积纳入翻建项目整体设计方案，该楼其他房屋所有权人可优先购买。剩余部分可按市场价对外出售，售房所得资金用于平衡项目成本。
4.翻建项目只对地基基础和主体结构的安全性、消防、建筑节能等三个方面的强制性标准进行审查，其它涉及建筑功能及有关配套的指标不进行审查，项目实施主体应在实施方案中予以说明，并与房屋所有权人确认相关内容，做好和审图机构的衔接工作。
5.翻建项目进户前，原房屋未缴纳住房维修资金的，房屋所有权人应当按照规定缴纳住房维修资金。
（四）拆除项目
1.原房屋为家庭唯一住房且置换后的新房建筑面积不足40平方米的低保、低收入、分散特困供养家庭，经房屋所有权人申请，由区政府提供不低于40平方米的安置房源，超出原房置换面积部分产权归属于区政府，待房屋所有权人经济好转后可以优先购买。也可由区政府提供保障性住房进行安置，具体保障方式和标准由各区政府会同市住建部门根据项目情况另行制定，在项目实施方案中予以明确。
2.居民腾迁置换的房屋进户前应按照有关规定缴纳各项费用。
3.房屋拆除后的土地优先用于建设公益性设施或保障性住房。
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06
政府补贴
1、维修项目工程成本由政府补贴60%且每平方米补贴额不高于1500元。建筑类不可移动文物和历史建筑维修成本由政府补贴60%，不受额度限制。
2、翻建项目中回迁居民原房面积的综合建设成本，由政府补贴60%，其余部分由回迁居民承担。
3、政府补贴资金由市级财政承担60%、区级财政承担40%。
4、补贴资金拨付流程由市财政部门另行制定。
07
工作流程
（一）维修项目
本流程仅适用于申请政府补贴的维修项目，不申请政府补贴的项目无需履行此流程。
1.提交申请。由房屋所有权人或所有权人代表向房屋所在地街道、镇政府提交维修申请。
2.现场踏查。由房屋所在地街道、镇政府组织区住建部门、相关专家共同踏查现场，会商是否符合维修改造条件。必要时可组织专家对鉴定报告进行复核，对房屋危险性、适修性等进行论证。
3. 征求意见。由房屋所在地街道、镇政府组织征求房屋所有权人意见，占房屋总户数和总面积三分之二以上房屋所有权人同意进行维修加固的可选定为维修项目。
4.确定项目实施主体。按照本方案确定项目实施主体。
5.制定计划。由项目实施主体制定项目维修计划报请区政府审核，维修计划中应说明项目基本情况、安全鉴定情况、征求居民意见情况、预算金额及资金来源等。
6.计划报批。由区政府对维修计划进行审核，报市政府批准后正式启动。
7.项目实施。由项目实施主体选择具有相应资质的设计、施工单位，开展维修加固工作。工程竣工后，由项目实施主体组织设计、施工单位进行验收，必要时可委托第三方鉴定单位对维修加固后的房屋再次进行安全鉴定。
（二）翻建项目
1.现场踏查。由房屋所在地区政府会同市住建、资源规划、人防（新建地下室时）、不动产登记等部门进行现场踏查，会商确定项目改造方式。必要时可组织专家对鉴定报告进行复核，对房屋安全性、适修性等进行论证。
2.选定项目。由房屋所在地街道、镇政府对房屋所有权人意愿、安置需求等进行摸底调查，组织征询房屋所有权人意向，占房屋总户数和总面积三分之二以上房屋所有权人同意翻建回迁的可以选定为翻建试点项目。对D级危楼和房屋所有权人意见比较统一、翻建意愿强烈的房屋可优先实施改造，房屋所有权人改造意见分歧较大的应当进行社会风险评估。
3.确定实施主体。按照本方案确定项目实施主体。
4.房产评估。由项目实施主体与房屋所有权人代表协商选择具有相应资质的房产评估机构，对拟改造的房屋依法进行评估，确定房屋现值。
5.开展设计。由项目实施主体组织具有相应资质的勘察设计单位进行改造设计，设计单位应与居民进行充分沟通，在现有条件下尽力满足居民的合理需求。
6.制定实施方案。项目实施主体根据设计方案和民意调查，制定翻建项目实施方案。实施方案应包括翻建范围、内容、标准、户型、评估值、安置方式、项目预算、资金来源、工程周期等内容。
7.方案预审。由区政府会同市住建、资源规划、财政、人防、不动产登记等部门以及行业专家，对翻建项目实施方案进行审核，提出审核意见，项目实施主体根据审核意见进行修改完善。
8.方案公示。项目实施主体将项目实施方案进行公示，征询全体房屋所有权人的意见，根据意见进一步调整完善，形成最终实施方案。
9.方案报批。区政府将实施方案报市政府批准后，项目正式启动。
10.签订协议。项目实施主体与房屋所有权人签订翻建协议，当签订翻建协议的居民不低于90%，协议方可生效。
11.居民搬迁。房屋所有权人应当按照协议约定完成搬迁，向项目实施主体移交房屋。
12.房屋灭籍。全体房屋所有权人完成搬迁后，由项目实施主体申请办理房屋权属灭籍。
13.手续办理。项目实施主体依法办理规划许可、施工许可等相关手续，选定施工、监理等单位，区政府负责协调推进。
14.项目建设。项目实施主体应当按照国家标准和翻建协议开展项目建设，保证房屋建设质量和工期。
15.回迁办证。翻建项目竣工验收合格后，项目实施主体组织房屋所有权人按照协议回迁，并组织办理不动产证。
（三）拆除项目
1.现场踏查。由房屋所在地区政府会同市住建、资源规划等部门进行现场踏查，会商确定项目改造方式。必要时可组织专家对鉴定报告进行复核，对房屋安全性、适修性等进行论证。
2.选定项目。由街道办事处、镇政府对房屋所有权人意愿、安置需求等进行摸底调查，组织征询房屋所有权人意向，占房屋总户数和总面积三分之二以上房屋所有权人同意拆除的可以选定为拆除项目。房屋所有权人改造意见分歧较大的应当进行社会风险评估。
3.确定实施主体。按照本方案确定项目实施主体。
4.房产评估。由项目实施主体与房屋所有权人代表协商选择具有相应资质的房产评估机构，对拟改造的房屋依法进行评估，确定房屋现值。
5.选择房源。由项目实施主体在本区范围内选择备选安置房源，有条件的可选定2-3处备选房源供房屋所有权人选择。本区房源不满足安置需求的，由市住建部门统筹协调其他区安置房源。
6.制定计划。由项目实施主体制定项目拆除计划报请区政府审核，拆除计划中应说明项目基本情况、安全鉴定情况、征求居民意见情况、居民安置意向、安置房源、预算金额、资金来源等。
7.计划审核。由区政府会同市住建、资源规划、财政等部门以及行业专家，对拆除计划进行审核，提出审核意见。
8.计划报批。区政府将拆除计划报市政府批准后，项目正式启动。
9.方案公示。项目实施主体根据改造计划和民意调查，制定项目实施方案。实施方案包括安置房源地点、户型、面积、价格，以及置换方式等内容。项目实施主体应当将项目实施方案进行公示，征询全体房屋所有权人的意见，根据意见修改完善。
10.签订协议。由项目实施主体与房屋所有权人签订安置协议。
11.居民搬迁。房屋所有权人应当按照协议约定完成搬迁，向项目实施主体移交房屋。
12.房屋拆除。全部房屋所有权人搬迁完毕后，项目实施主体组织将危险住宅楼拆除，形成净地，周边设置围挡，安排专人看管。
13.房屋灭籍。项目拆除完毕后，由项目实施主体组织全体房屋所有权人申请办理房屋权属灭籍。
14.土地移交。危险住宅楼拆除后形成的净地，由项目实施主体向属地政府申请验收，验收合格后移交资源规划部门纳入储备，并提供地块取得成本、地下市政设施等相关资料。
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08
有效期限
本方案自印发之日起施行，有效期为2年。
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