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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）
文｜刘胜军
2023年房地产走势，牵动人心，也牵一发而动全身。
2022年12月15日在中央经济工作会议上关于《当前经济工作的几个重大问题》的讲话突出强调了几个问题，房地产即为其中之一：
• 防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
这段话含金量极大，对于研判2023年及今后一个时期房地产走势极为重要。
笔者认为，以上论述有几个重要信号：
• 开篇就点明“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，这在近些年的政策表述中是前所未有的，意味着在房地产灰犀牛、经济支柱产业的双重属性中，当前更看重的是后者。换言之，稳地产成为稳经济的关键抓手。
• “要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。”这段话的含义是：要重视房地产风险，但要对防风险的重点进行调整，调整的目的是“确保房地产市场平稳发展”。2020年以来，以“三条红线”为代表的调控，重在防范“道德风险”，但却意外加大了短期的“系统性风险”。因此，2023年的重点是防止房地产不稳引发系统性风险，道德风险则退居次位。
• 虽然仍然保留了“房住不炒”的内容，但这一点被放在了后面，预示着现阶段不再突出“房住不炒”。鉴于“房住不炒”的重要性，这种微妙的转变也值得关注。
• 短期房地产需要稳定，但长期呢？要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。其中，最重要的任务是：1）“消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端”；2）“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
何为“房地产业新发展模式”？
为进一步提振房地产市场信心，探索房地产业新发展模式，促进房地产市场平稳健康运行，2月8日上午，“安居济南 乐享泉城”—2023齐鲁（济南）春季房地产展示交易会暨房地产业新发展模式济南研讨会，在济南舜耕山庄成功举行。
山水济南
本次研讨会由中国房地产业协会指导，山东省住房和城乡建设厅、济南市人民政府主办，济南市住房和城乡建设局、济南市房地产业协会承办，建设银行山东省分行、齐鲁晚报·齐鲁壹点协办。
房地产业新发展模式济南研讨会由济南市副市长任庆虎同志主持，副省长范波同志，济南市市委副书记、市长于海田同志分别致辞。会议邀请中国海外发展有限公司执行董事兼行政总裁张智超、国务院发展研究中心市场经济研究院副所长邓郁松、中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明、知名经济学家刘胜军、北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟等专家，针对积极探索和构建房地产业新发展模式相关主题做了演讲。
刘胜军在主旨演讲中指出：
• 中国房地产发展已经步入“新阶段”。从房地产总市值国际对比、房价收入比、空置率等指标看，存在泡沫化现象；从人均居住面积国际比较来看，房地产开发高速增长时期已经结束；从居民债务负担来看，短期内加杠杆空间有限。因此，当前稳地产难度比2015年那次要更大。因此，房地产的灰犀牛与支柱产业的双重纠结更加凸显，这是新阶段的主要特征。
• 房地产业新格局正在显现：1）防止“超级房企”借助“三高模式”形成“too big to fail”成为政策关注点，高质量发展成为大势所趋，“劣币驱逐良币”的现象就逐步得到纠正，相应地，房地产行业集中度会有所降低；2）区域分化进一步加剧；3）短期来看，改善性需求成为新趋势；长期来看，城镇化仍是需求主要动力。正如刘鹤副总理所言：“新增城镇人口的住房需求、改善性住房需求仍是房地产市场的重要支撑，房地产市场空间仍在。”4）过去20年，中国房地产市场商品房一枝独秀，未来需要构建商品房、保障性住房与长租房三足鼎立的新格局。
要适应新阶段、新格局，房地产企业必须探索新发展模式。刘胜军指出：
• 头部房企不要过度追求规模，防止成为“大而不倒”反而带来政策风险；
• 未来破解房地产债务、烂尾楼风险，一方面要探索现房销售，但更重要的是要大胆突破REITS（权益型房地产信托基金），这才是治本之策；
• 房企需要从同质化的追求规模，转向差异化的产品创新和业务模式创新；
• 房企要向制造业学习精益管理，压缩成本、提升效率，管理决定成败；
• 房企要构建核心竞争力，才能在优胜劣汰中剩者为王。
刘胜军
坚持讲真话的经济学家
政治经济学+大历史观
2014 年参加总理经济座谈会
刘胜军微财经创始人
致公党上海市经济委员会委员
山东省人力资源发展促进会首席专家
著有《下一个十年》
山东.菏泽.定陶人
